IMOBILIÁRIA SALVADOR, COMPRA, VENDA E ADMINISTRAÇÃO DE IMOVEIS EM PARANAVAÍ - PR

ORIENTAÇÃO JURÍDICA


DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA TRANSMISSÃO IMOBILIARIA 

     Para que você possa adquirir o seu imóvel  com segurança, deve exigir do vendedor todos os documentos necessários , para que não seja surpreendido futuramente com anulação de escritura e registro, em razão de execuções em tramite contra os vendedores. 

A  Escritura de transmissão de domínio da propriedade, por exigência da Lei nº 7433, de 18-12-1985, regulamentada pelo Decreto nº 93.240, de 09-09-1986, do artigo 1.137, do Código Civil Brasileiro, da Lei nº 8.212/91, Decretos 356/91, 612/92 e 97.834/89  são os seguintes e o tabelião e o registrador têm a obrigação e o dever de exigir:


1) - "Título de Domínio da Propriedade".

2) - "Certidão Negativa de Ônus" sobre o imóvel e que sobre o mesmo não tenha nenhuma ação real ou pessoal reipersecutória (ações de execução, penhora, interdição, etc.), certidão essa que deverá ser requerida junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

3) - "Certidão Negativa Quanto à Dívida Ativa da União Inscrita" - deverá ser requerida junto à Procuradoria da Fazenda Nacional ou através do site: www.pgfn.fazenda.gov.br.

4) - "Certidão Negativa para com a Fazenda Pública Estadual"

5) - "Certidão Negativa Municipal" com relação aos impostos que recaem sobre o imóvel - esta certidão poderá ser dispensada pelo adquirente, desde que assuma a responsabilidade pela quitação dos débitos porventura existentes.

6) - tem o adquirente o direito de exigir do vendedor a "Certidão Negativa do Cartório Distribuidor Judicial" (no Fórum de sua cidade), a “Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Federal” e a “Certidão Negativa de Protestos”.

 Uma Ação Trabalhista pode causar a penhora do imóvel, mesmo depois de registrada a escritura, por isso o adquirente também tem o direito de exigir a “Certidão Negativa da Justiça do Trabalho”.

7) - No caso de imóvel rural deve-se exigir, também, a quitação do ITR - Imposto Territorial Rural dos cinco últimos exercícios (Medida Provisória nº 1.528, de 19-11-1996, art. 21 e Lei nº 9.393, de 19-12-1996, art. 21) ou a "Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais Administrados pela Secretaria da Receita Federal" (relativa ao imóvel, site: www.receita.fazenda.gov.br) e o "CCIR - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural" do exercício em curso e, mais ainda, a "Averbação da Reserva Legal" exigida pelo IBAMA, junto ao Cartório de Registro de Imóveis).

8) - Quando o imóvel for unidade de condomínio, exigir "Declaração de Quitação" para com as obrigações condominiais, que deverá ser fornecida pelo síndico do edifício, com firma reconhecida.

Exigências estas quando o vendedor for pessoa física; se PESSOA JURÍDICA, além das Certidões acima deverão ser exigidos, ainda:

9) - "Certidão Negativa de Debito - CND", expedida pelo INSS (site: www.mpas.gov.br), que autorize a alienação do bem imóvel.

10) - "Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais Administrados pela Secretaria da Receita Federal" site: www.receita.fazenda.gov.br).

11) - CONTRATO SOCIAL ou ESTATUTO SOCIAL da pessoa jurídica para comprovação de quem realmente representa a empresa e qual o objetivo social da mesma, mais o Cartão do CNPJ (antigo CGC/MF). O tabelião ou notário é obrigado a identificar as partes, mencionando documentos de identidade, bem como a arquivar em suas Notas fotocópias do Contrato ou Estatuto Social.

12) - A pessoa jurídica que tem como objetivo social a compra e venda de imóveis e, desde que o imóvel a ser adquirido não faça parte do seu Ativo Permanente, está isenta da apresentação das certidões constantes dos itens 9 e 10, fato a ser declarado sob responsabilidade civil e penal pela transmitente e que deverá constar expressamente na escritura.

Recomenda-se ao adquirente especial atenção quando o imóvel for de propriedade de MENORES, ESPÓLIOS, ASSOCIAÇÕES, SOCIEDADES RELIGIOSAS, ENTIDADES E FUNDAÇÕES.. 

 AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS EM NOME DOS FILHOS 

          Os pais ao adquirirem bens imóveis para os filhos através de compra e venda, ou mesmo no ato da doação, podem instituir ou reservar USUFRUTO VITALÍCIO sobre os imóveis, esclarecendo que, na falta de um deles a parte do pré-morto acrescerá à do supérstite, e, podem ainda, com fulcro na prerrogativa liberada pelo Art. 263 e seu inciso II e pelo Art. 269 e seus incisos I e II, do vigente Código Civil, submeter as propriedades e as que forem sub-rogadas em seu lugar à CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE, isto é, desobrigadas da comunhão dos casamentos de seus filhos, para torná-las propriedades somente deles, bem como gravá-las com a CLÁUSULA DE IMPENHORABILIDADE (não poderão ser objetos de penhora ou execução) e ainda com CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE (não poderão ser alienadas ou vendidas) por um tempo determinado.

- Que os ascendentes não podem vender aos descendentes, sem que os demais descendentes expressamente consintam (Art. 1.132, do C.C.). Sem esse consentimento a venda pode estar encobrindo uma doação e é nula de pleno direito, mas a nulidade só pode ser alegada pelos herdeiros prejudicados. Se um dos descendentes for menor, o juiz autorizará o ato, através de alvará judicial, em nome do incapaz, após verificar se o negócio é real e não uma simples doação disfarçada.

- Que a mulher que exerce profissão lucrativa, distinta da do marido, tem direito de adquirir com o produto de seu trabalho quaisquer bens e submetê-los ao regime de BENS RESERVADOS, isto é, desobrigados da comunhão de seu casamento para torná-los propriedades unicamente suas.

- Que esses bens não respondem pelas dívidas do marido, exceto as contraídas em benefício da família.

- Que em caso de separação do casal esses bens não serão partilhados; são de propriedade exclusiva da mulher. (Art. 246 e § único do C.C. e observadas as cautelas legais que disciplinam o respectivo instituto jurídico).

I - DA COMPRA E VENDA

- Compra e venda é um contrato consensual, bilateral e oneroso (para ambas as partes), pela qual uma parte efetua a transferência ou tradição de uma coisa à outra, e esta se compromete a pagar àquela uma compensação em dinheiro, que é o preço. Na compra e venda é necessário que tenha, rigorosamente, três elementos para sua caracterização: a coisa, o preço e o consentimento.

- A compra e venda é o contrato pelo qual quem vende se obriga a transferir o domínio de coisa certa a quem compra, e este, a pagar àquele certo preço em dinheiro. (Art. 1122 C.C.)

- Adquire-se a propriedade imóvel pela transcrição do título de transferência no Registro de Imóveis (Art. 530, inciso I, do C.C.). Por isso é do interesse do comprador registrar imediatamente o seu título de transferência pois a transmissão do domínio somente se efetiva com o registro do título no Registro de Imóveis.

- Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, e responde pelos seus encargos (Art. 860, § único, do C.C.). Por isso é também do interesse do vendedor que o comprador registre imediatamente o seu título de transmissão.

- A fixação do preço deve ter a concordância de ambas as partes. Nulo é o contrato de compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. (Art. 1125 C.C.)

- Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador (Art. 1127, do C.C.).

- Na compra e venda o vendedor se obriga a transferir a propriedade, a pagar as despesas de tradição, a exibir as Certidões Negativas para com as Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal (as quais exoneram a coisa e exime o comprador de toda responsabilidade) e a garantir contra vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso ou lhe diminuam o valor, sendo certo que a ignorância de tais vícios não exime o vendedor da responsabilidade, devendo tão somente devolver o que recebeu mais as despesas do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; e se o vendedor conhecia os vícios ou defeitos restituirá o valor pago pelo comprador com perdas e danos (Arts. 1101 a 1106 do C.C) e contra a evicção (Arts. 1107 a 1117 do C.C.). Garantir a evicção significa que o vendedor deve informar ao comprador que a coisa não é alheia ou litigiosa, para que este não sofra a perda, parcial ou total da coisa, em virtude de reivindicação judicial promovida pelo verdadeiro dono ou possuidor.

O vendedor, nos contratos onerosos, é obrigado a resguardar o adquirente dos riscos da evicção, toda vez que se não tenha excluída expressamente esta responsabilidade e, é claro, que o adquirente deve ser informado e assumir o risco da evicção, caso contrário tem o adquirente o direito de recobrar o preço que pagou, mais a indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir, as despesas do contrato e dos prejuízos resultantes da evicção e as custas judiciais e honorários de advogado.

- Na compra e venda as obrigações do comprador são as de receber a coisa comprada e pagar o preço ajustado e responder pelas despesas do contrato ou escritura e de seu registro, impostos, selos, etc. (Art. 1129, do C.C.), salvo cláusula em contrário.

- Por conta do vendedor são as despesas da tradição, que são as de medir, entregar, certidões negativas, custas judiciais e honorários de advogado para obtenção de alvarás, quando necessário, laudêmio, corretagem do intermediário, imposto sobre o lucro imobiliário (art. 1129, do C.C.), salvo convenção diversa.

- Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 1131, do C.C.). Mas pode, a seu juízo, imitir o comprador na posse precária do bem.

- Se o comprador se tornar insolvente, poderá o vendedor suspender a entrega da coisa, até que o comprador lhe dê garantia de pagar no tempo ajustado (art. 1131, do C.C.).

- Se a coisa for indivisível, não pode o vendedor vender a sua parte a estranhos se outro condômino a quiser, preço a preço. O condômino que não foi comunicado da venda poderá depositar o preço e haver para si a parte vendida a estranho dentro do prazo de 6 (seis) meses. (art. 1139, do C.C.)

- O locatário da coisa também tem direito de preferência na aquisição do imóvel.
CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

RETROVENDA:
- O vendedor reserva-se o direito de recobrar o imóvel vendido dentro do prazo máximo de 3 (três) anos, a contar da data da venda do imóvel, restituindo ao comprador o preço corrigido, que poderá ser em parcelas, as despesas feitas, bem como os melhoramentos e benfeitorias introduzidos no imóvel. Vencido o prazo torna-se irretratável a venda. (art. 1140 a 1143, do C.C.)

PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA:
- Através de cláusula expressa na escritura, o comprador fica obrigado a oferecer o bem ao vendedor, se desejar vendê-lo ou dar em pagamento, para que este exerça seu direito de preferência, pelo mesmo preço e condições em que o bem está sendo vendido ou dado em pagamento. O direito de preferência caducará decorridos 30 (trinta) dias após a venda do imóvel, se o vendedor não exercer o seu direito de preempção. O direito de preferência não pode ser cedido e nem passa aos herdeiros do vendedor. (arts. 1.149 a 1.157, do C.C.).

PACTO DO MELHOR COMPRADOR:
- Este pacto vale como condição resolutiva, se não se convencionar em contrário e assegura ao vendedor o direito de desfazer a venda se, em prazo ajustado, que não pode exceder de 1 (um) ano e a cláusula vale somente em relação aos contratantes, aparecer quem ofereça melhores vantagens do que as que foram dadas pelo comprador (arts. 1.158 a 1.162, do C.C.).

- O eminente Clóvis Bevilaqua comentando o art. 1.158 ensina: “por maior vantagem, entende-se preço mais elevado ou algum elemento, que traga benefício ao vendedor, como sejam garantias maiores, pagamento imediato e semelhantes. Estas vantagens, porém , devem ser reais. Não basta que o vendedor lhes afirme a existência; cumpre que, efetivamente, existam, para que as denuncie ao comprador. Enquanto a venda não se desfaz, são do comprador os frutos colhidos, sem que por eles tenha que indenizar o vendedor”.


- Se o comprador, sabendo da proposta recebida pelo vendedor pagar o mesmo preço e nas mesmas condições, terá a preferência.

PACTO COMISSÓRIO:


- No pacto comissório o vendedor se reserva o direito de, não tendo o comprador pago no dia determinado a parcela do preço ajustado a: 1º.) desfazer de pleno direito o contrato; ou 2º.) reclamar os pagamentos devidos; fazendo assim:

- 1º.) - Pode-se instituir cláusula resolutiva expressa nos moldes do art. 1163, do C.C., na qual o comprador incorrerá em mora pelo não pagamento da parcela do preço no seu exato vencimento. Comprovada a inadimplência do comprador pela simples pendência de uma parcela do preço após o seu vencimento, operar-se-á, automaticamente, a cláusula resolutória expressamente instituída.

Operada a cláusula resolutória, considerar-se-á rescindido o contrato ou escritura de pleno direito, com a imediata desobrigação do imóvel para alienação a terceiros. Incorrendo o comprador em mora e se sujeitando aos efeitos da cláusula resolutória, o comprador perderá a quantia correspondente à parcela do preço já paga ao vendedor, em favor deste, como compensação pelo exercício da posse do imóvel, que poderá lhe ser transferida a título precário, até a ultimação do negócio, com o pagamento final da totalidade do preço.

Na hipótese da rescisão da venda por inadimplência do comprador, este responderá pelas perdas e danos que o vendedor sofrer, especialmente no que tange à preservação das condições do imóvel, de sua depredação ou depreciação por utilização inadequada, culposa ou dolosa, obrigando-se o comprador a restituir a posse do imóvel ao vendedor, nas 24 (vinte e quatro) horas seguintes ao vencimento da obrigação, após o que passará a exercê-la com o vício configurante do esbulho possessório.

- 2º.) – Pode-se seguir o disposto no parágrafo único do artigo 1163, pelo qual o vendedor deverá ficar atento ao prazo de pagamento dado ao comprador, pois decorridos 10 (dez) dias do mesmo, ficará, automaticamente e de pleno direito rescindido o contrato ou escritura, pois pode ser de interesse do comprador desistir do negócio, atrasando propositadamente por dez dias, para provocar a rescisão da compra. Nesse caso o vendedor deverá cobrar a parcela tão logo vencida, antes de decorrer os dez dias, se não quiser que a escritura ou o contrato seja rescindido.

ARRAS:
- Arras ou sinal de arras é a importância ou valor pago ao vendedor como sinal de negócio e princípio de pagamento. Ultimado o negócio no prazo ajustado a mesma será abatida do preço combinado. Ultrapassado o prazo fixado e não pago o restante do preço, o comprador perderá em favor do vendedor a importância dada como sinal, ficando esse livre para negociar a coisa com outra pessoa. Se o vendedor se recusar a efetivar a venda, dentro do prazo acordado, ficará obrigado a devolver ao comprador o sinal em dobro. (Art. 1.094 e seguintes do C.C.).

RESTRIÇÕES À COMPRA E VENDA

Observe se na procedência do imóvel houve os seguintes casos, os quais tornam nula de pleno direito a compra e venda:

- Os ascendentes não podem vender aos descendentes sem que os demais descendentes expressamente concordem .(art. 1132, do C.C.). A concordância dos demais descendentes poderá ser dada em ato separado do instrumento de compra e venda.

- Os tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem comprar os bens a eles confiados para guarda ou administração. (art. 1133, I, do C.C.).

- Os mandatários não podem comprar os bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados. (art. 1133, II, do C.C.).

- Os empregados públicos não podem comprar os bens da União, Estados ou Municípios que estejam sob sua administração (art. 1133, III, do C.C.).

- Os juizes, empregados, escrivães e outros não podem adquirir os bens objetos de litígio no tribunal, juízo ou repartição em que servirem. (art. 1133, IV, do C.C.).

- O condômino, se a coisa for indivisível, não pode vender a sua parte a estranhos se outro condômino a quiser, preço a preço. O condômino que não foi comunicado da venda poderá depositar o pr